Zakelijk / Rechtwijzer / Bedrijfspand

Bedrijfspand

Waar moet u als ondernemer op letten als u een bedrijfspand koopt? Of bent u het niet eens met de verhuurder van uw bedrijfspand? En hoe zit het met de erfgrens van mijn bedrijfsterrein; mogen de buren die schutting daar wel plaatsen? Informatie over uw Bedrijfspand en wat daar bij komt kijken vindt u hier onder. We helpen u graag.

Huur & verhuur

Een bedrijfspand huren en/of verhuren

Wat zijn de mogelijkheden en hoe zit het met de huurbescherming?

Als u pas begint met uw zaak en nog geen contract voor vijf jaar wilt afsluiten, is het mogelijk om een huurovereenkomst voor kortere tijd te sluiten. Zo biedt de wet de mogelijkheid om een huurovereenkomst van twee jaar of korter af te sluiten. U doet er dan wel verstandig aan om er rekening mee houden dat de wet de toepasselijkheid van diverse wetsbepalingen waarin huurbescherming is opgenomen uitsluit. Als de overeenkomst van twee jaar of korter door verlenging langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt van rechtswege een overeenkomst van vijf jaar, waarop de eerste twee jaren in mindering worden gebracht. Op deze overeenkomst is wel huurbescherming van toepassing.

Omgeving en buren 

Buren bouwen (gedeeltelijk) op uw terrein.

Als blijkt dat uw buren zonder toestemming (gedeeltelijk) op uw perceel bouwen kunt u daar tegen optreden. Het is immers uw eigendom en het bouwen zonder uw toestemming levert een inbreuk op uw eigendom op. Het is belangrijk tijdig op te treden tegen een dergelijke situatie. Als u te lang wacht kan er uiteindelijk sprake zijn van verjaring en verspeelt u uw recht om op te treden.

Bomen op de erfgrens, erfgrensafscheiding. Wat te doen? 

Voor het plaatsen van erfafscheidingen en bomen/beplanting op of bij de erfgrens is het van belang vooraf goed de plaatselijke regels te controleren (o.a. bestemmingsplan). Zorg dat deze regels niet worden overschreden. Bestaat een situatie die mogelijk in strijd is met de regels al minstens 10 jaar dan is het zaak om te onderzoeken of er sprake kan zijn van verjaring. Is er sprake van verjaring dan kan een mogelijke onrechtmatige situatie niet worden aangetast en blijft deze bestaan.

Uw buren ervaren overlast van uw bedrijf

Buren kunnen zich ergeren aan (bijvoorbeeld) geluidsoverlast. Of ze komen tegen hun zin in beeld op uw bewakingscamera’s. Buren kunnen hier tegen bezwaar maken en zelfs naar de rechter stappen.

Zorg dat de werkzaamheden en de daarbij behorende geluiden en geuren in ieder geval binnen de wettelijke grenzen blijven. Belangrijker nog is dat de omwonenden de geluiden en geuren aanvaardbaar vinden, ook al blijft u binnen de wettelijke grenzen. Het tevreden houden van omwonenden scheelt veel ergernis, tijd en geld.

Het maken van opnames met een bewakingscamera is toegestaan zolang de camera opnames maakt van het eigen terrein. Worden er opnames gemaakt buiten het eigen terrein dan kan dit leiden tot een inbreuk op de privacy van anderen. Dit is onrechtmatig en dus niet toegestaan.

Tips: Houdt rekening met elkaar en denk aan elkaars privacy.

Eerst praten, dan eventueel mediation en pas daarna naar de rechter.

Bedrijfspand – Pacht 

Bedrijfspand - Pacht

Is er sprake van pacht of denkt u dat hier mogelijk sprake van kan zijn, laat u dan tijdig adviseren door een deskundige. Voor pacht gelden specifieke regels die vaak afwijken van de ‘normale’ gang van zaken. Zo kan het zijn dat u geen eigenaar wordt van een perceel terwijl u dat wel dacht te worden. Of u kunt niet zomaar af van een pachtovereenkomst terwijl dat wel uw bedoeling was. Om dergelijke onwenselijke situaties te voorkomen is het inwinnen van advies vooraf verstandig. Dan weet u waar u aan toe bent.

Aankoop/Verkoop 

Aankoop bedrijfspand

Bij aankoop van een bedrijfspand geldt net als bij de aankoop van een woning een onderzoeksplicht voor koper en een informatieplicht voor verkoper.

Waar moet je op letten bij de aankoop van een bedrijfspand? Bij de aankoop van een bedrijfspand is met name van belang of het beoogde gebruik van het bedrijfspand is toegestaan. Controleer dit bij de gemeente. Het is voor de koper van groot belang om duidelijk en volledig in de koopovereenkomst vast te leggen voor welk doel en gebruik het pand wordt aangekocht. Worden er na de koop gebreken geconstateerd dan is daarmee namelijk de kans groter dat de gebreken voor rekening van de verkoper komen. Dit is het geval wanneer door de gebreken het pand niet meer gebruikt kan worden voor het doel waarvoor het is aangekocht.

Verkoop bedrijfspand

Bij verkoop van een bedrijfspand rust er op de verkoper net als bij de verkoop van een woning een informatieplicht. Koper dient alle bij hem kenbare gebreken en beperkingen (bijvoorbeeld op grond van het bestemmingsplan) aan koper mede te delen.

Bij verkoop van een bedrijfspand geldt net als bij de aankoop van een woning een onderzoeksplicht voor koper en een informatieplicht voor verkoper.

Waar moet je op letten bij de verkoop van een bedrijfspand? Bij verkoop van een bedrijfspand is het van belang goed te controleren voor welk doel en gebruik de koper het pand aankoopt. Als dit doel voor verkoper bekend is zal de verkoper alle bij hem bekende gebreken en beperkingen die dit beoogd gebruik in de weg staan dienen te melden bij de koper.

En hoe zit het met de belastingdienst? Bij verkoop van een bedrijfspand is het van belang de fiscale aspecten tijdig, voor de verkoop, in kaart te brengen. De fiscale effecten verschillen van geval tot geval en zijn mede afhankelijk van in het verleden gemaakte keuzes.

Bouw en Verbouw 

Ik huur mijn bedrijfsruimte en wil verbouwen

Als huurder van een bedrijfsruimte bent u geen eigenaar van het te verbouwen pand. In de wet is daarom als uitgangspunt geformuleerd dat u als huurder schriftelijk toestemming nodig hebt van de verhuurder om de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen. U doet er dus verstandig aan om in uw huurovereenkomst te kijken of daarover iets is geregeld. Bij het ontbreken van een regeling, moet u in overleg treden met uw verhuurder om alsnog schriftelijke toestemming te krijgen. Als uw verhuurder u geen toestemming verleent voor de verbouwing, kunt u als huurder vorderen dat de rechter u daartoe machtigt. Die machtiging dient wel van tevoren te zijn verleend en niet pas achteraf.

Als het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden hoeft u geen toestemming te vragen aan uw verhuurder.

Als u wilt verbouwen of renoveren dan hebt u meestal een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. U doet er verstandig aan om goed in uw huurovereenkomst of in de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen te kijken wie verantwoordelijk is voor het aanvragen van een dergelijke vergunning. Vaak is de verhuurder verantwoordelijk voor de vergunningen voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte en moet de huurder zorg dragen voor de vergunningen die nodig zijn voor de bestemming van de huur.

Ik ben eigenaar van mijn bedrijfsruimte

Als u als eigenaar van uw bedrijfsruimte wilt gaan verbouwen, dan hebt u meestal een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. De Gemeente kan u adviseren over de vraag of u vergunningplichtig bent. Indien dit het geval is kunt u de omgevingsvergunning aanvragen bij uw Gemeente.

Als u uw bedrijfspand helemaal voor uw onderneming gebruikt, dan bent u verplicht het pand in het ondernemingsvermogen in te brengen. De waarde van het hele pand moet dan op de balans van uw onderneming komen te staan. Als het pand dat tot het vermogen van uw onderneming behoort door een verbouwing in waarde stijgt, dan is die waardestijging winst van uw onderneming. Over die winst moet u te zijner tijd belasting betalen. Daar staat tegenover dat onderhouds- en verbouwingskosten aftrekbaar zijn als het pand van uw onderneming is.

De gemiddelde waarde van een pand dat u privé in eigendom hebt, moet u per jaar opgeven als vermogen in box 3 voor de inkomstenbelasting. In dat geval zijn onderhouds- en verbouwingskosten niet aftrekbaar. Van belang is dus om u af te vragen of de verwachte waardestijging van het pand opweegt tegen de te verwachten kosten.

Aardbeving

U heeft schade aan uw bedrijfspand als gevolg van een aardbeving.

Er kan best veel komen kijken bij het betaald krijgen van uw schade of waardevermindering van uw bedrijfspand. Wat is mogelijk en waar moet u bijvoorbeeld op letten? Wat moet u eigenlijk doen en bij wie moet u zijn?

U vindt hieronder informatie over hoe het zit.

Schade aan bedrijfspand - Vaak gestelde vragen

Waardevermindering - Vaak gestelde vragen

Afdrukken