Particulier / Rechtwijzer / Wonen

Wonen

Als u een woning huurt of koopt kunt u soms tegen problemen aanlopen. Uw huurbaas wil de huur flink verhogen, of er zijn dingen mis met het huis dat u net heeft gekocht. Misschien hebben u en uw buren een verschil van mening over bomen of struiken in elkaars tuin. Lees hier wat uw rechten zijn en wat u kunt doen.

Huis huren

Als u en de verhuurder het niet eens zijn

Uw verhuurder en u hebben afspraken gemaakt over de huur en wat daar bij komt kijken. Maar hoeveel u ook vastlegt, er kan altijd iets gaan spelen tussen u en de verhuurder. Misschien krijgt u te maken met een huurverhoging, of zorgt de verhuurder niet voor onderhoud van uw pand. En hoe zit het met servicekosten en bemiddelingskosten?

U leest hier onder wat u kunt doen in uw situatie. Zo weet u wat wel mag en wat niet.

Online Rechten Checker

Praktische juridische tips

1. Let op uw plichten als huurder.

Op deze site vindt u veel rechten waar u als huurder op kunt terugvallen. Maar u heeft ook plichten. Als u die plichten niet nakomt, kunt u uw rechten verspelen. U moet zich een goed huurder tonen. Dat wil zeggen:

  • de huur tijdig en volledig betalen;
  • de woning intact laten, zonder toestemming vooraf geen (grote) aanpassingen doen en
  • geen overlast bezorgen.

Komt u deze plichten niet na, dan kan dat voor de verhuurder een goede reden zijn om uw huur op te zeggen.

2. Doe alles schriftelijk.

Maak geen mondelinge afspraken. Deze zijn niet te bewijzen en u kunt er nooit op terugvallen. Laat dus alles zwart-op-wit zetten.

3. Wilt u de huur opzeggen? Weet dan wat uw opzeggingstermijn is.

Uw opzeggingstermijn is gelijk aan uw betalingstermijn. Dus: betaalt u per maand, dan kunt u per maand opzeggen. De maximale opzeggingstermijn aan uw kant is drie maanden. Heeft u een tijdelijk contract, dan kunt u pas opzeggen per het einde van dat contract.

4. Zeg de huur op de juiste manier op.

Stuur geen mailtjes of sms-jes naar de verhuurder. Stuur een aangetekende brief. U hoeft geen reden te geven waarom u de huur opzegt.

5. Woont u in een sociale huurwoning? De Huurcommissie is er voor u.

De Huurcommissie is een onafhankelijk orgaan, waarvan de uitspraken zowel voor u als voor de verhuurder bindend zijn. Bent u het met de uitspraak niet eens, dan kunt u binnen acht weken na verzending van de uitspraak naar de kantonrechter. Tegen de uitspraak van de kantonrechter is geen hoger beroep mogelijk.

Let op: de Huurcommissie is er in principe alleen als het gaat om ‘niet-geliberaliseerde’ huur. Huurt u een ‘geliberaliseerde’ woning, dan kunt u maar op één moment bij de Huurcommissie aankloppen: binnen het eerste half jaar na ingang van het huurcontract, en dan alleen om de aanvangshuur te toetsen.

6. Houd goed het verschil tussen huur en servicekosten in de gaten.

Verhuurders rekenen kale huur en kunnen daarnaast nog servicekosten rekenen. Dit laatste voor onder andere gas, licht, water, de diensten van een huismeester of schoonmaakwerkzaamheden. U heeft recht op jaarlijkse inzage in de servicekosten.

7. U begint met een huurcontract? Laat de Huurcommissie even meekijken.

U kunt uw huurovereenkomst aan de Huurcommissie voorleggen, om te beoordelen of de huurprijs niet te hoog is. Doe dit binnen zes maanden nadat de huur is begonnen. De toets is veilig: als blijkt dat uw huur te laag is, mag deze daardoor niet verhoogd worden. Zo’n toets kost u € 25,-. Het kan aardig wat opleveren. Kijk op www.huurcommissie.nl.

8. Vorder huurverlaging als uw verhuurder geen goed onderhoud pleegt

Bij huur geldt een zogenoemde gebrekenregeling. Heeft uw woning een gebrek dat het woongenot aantast, dan kunt u daar aanspraak op maken. Het kan bijvoorbeeld gaan om een badkamer die u niet goed kunt gebruiken. Of een kamertje dat feitelijk onbruikbaar is, door een bepaald gebrek (bijvoorbeeld lekkage).

  • Meld het gebrek eerst schriftelijk bij de verhuurder.
  • Is het binnen zes weken niet verholpen en huurt u niet-geliberaliseerd, dan kunt u naar de Huurcommissie stappen. Huurt u een geliberaliseerde woning en worden de gebreken niet binnen zes weken verholpen, dan zult u een procedure moeten starten bij de kantonrechter en huurverlaging verzoeken.
  • Ga niet zelf herstellen.
  • Ook niet stoppen met huur betalen.

9. Wat te doen bij huurverhoging na woningverbetering?

Verhuurders hebben (onder omstandigheden) het recht om hun bezit te verbeteren en aan te passen aan moderne eisen en comfort. Daar mag huurverhoging tegenover staan. Vindt u die te hoog, dan kunt u daartegen bezwaar maken.

10. Houd de Leegstandswet in de gaten

Mogelijk huurt u onder de regels van de Leegstandswet een koopwoning van een huizenbezitter. Die wet heeft geheel andere ‘spelregels’ dan alles wat op deze site wordt beschreven. Overigens gaat die wet veranderen. Nog niet bekend is wanneer precies. Eén van de veranderingen is dat de maximale huurtermijn langer kan worden. Nu is het maximaal vijf jaar. Google dus regelmatig op ‘Leegstandswet’, ‘aanpassingen’.

Video: jurist aan het woord

Vaak gestelde vragen

WOZ waarde

U wilt bezwaar te maken tegen de jaarlijkse WOZ-beschikking

Als u een koophuis heeft krijgt u jaarlijks een WOZ-beschikking. U kunt de waardering van uw woning dan te hoog of juist te laag vinden. Heeft bezwaar maken dan zin? En wat levert bezwaar maken nu uiteindelijk op?

Lees hier onder of bezwaar maken zin heeft en waar u op moet letten.

Online Rechten Checker

Praktische juridische tips

1. Kijk bij uw bezwaar op een WOZ-beschikking naar de verkoopprijzen

Gemeenten kijken bij de bepaling van uw WOZ-waarde naar verkoopprijzen van woningen bij u in de buurt. En dan ook nog eens naar verkopen van ruim een jaar geleden. Dan kan het gebeuren dat u denkt: ‘Maar de buurman heeft zijn huis nu voor veel minder op Funda staan’. Vraagprijzen van woningen zijn bij de bepaling van de WOZ-waarde niet relevant. Als u bezwaar wilt aantekenen, beroept u zich dus niet op dat argument. Bij het Kadaster kunt u koopsomprijzen opvragen. Zo krijgt u inzicht in de verkoopprijzen van woningen bij u in de buurt, van de afgelopen jaren. Kijk op www.kadaster.nl. Bij WOZ gaat het om de vergelijking met andere verkochte woningen. U kunt het beste argumenten gebruiken die op die vergelijking slaan.

U kunt tegenwoordig ook de WOZ-waarde van de woning van uw buurman opvragen. De WOZ-waarde van woningen is sinds 1 oktober 2016 een openbaar gegeven. Ga naar https://www.wozwaardeloket.nl/.

2. Bedenk goed of bezwaar maken financieel wel de moeite waard is

Op het eerste gezicht lijkt het of het bij de WOZ om grote bedragen gaat. Uw woning wordt gewaardeerd op bijvoorbeeld € 250.000,-. U denkt dat het eerder € 230.000,- is. Die € 20.000,- minder leidt vaak tot slechts enkele tientjes aan belasting- en heffingsvoordelen. Hoe groot uw voordeel is, hangt van veel verschillende zaken af:

  • Uw WOZ-waarde
  • De heffingspercentages die uw gemeente hanteert
  • De hoogste belastingschijf

U kunt zelf afwegen of bezwaar maken zinvol is. Mogelijk ziet u het als een principekwestie en wilt u hoe dan ook uw gelijk halen. Bedenk dan ook dat u mogelijk elk jaar opnieuw in bezwaar moet gaan. De WOZ-waardering geldt namelijk steeds maar voor één jaar.

3. Kijk op internet of u nog argumenten vindt

Als u van mening bent dat u door de gemeente benadeeld bent, dan kan het verstandig zijn om een bezwaar in te dienen. U kunt op internet genoeg rechtspraak vinden over WOZ Kijk bijvoorbeeld op www.wozinformatie.nl onder jurisprudentie.

4. Verzamel de juiste argumenten voor bezwaar en beroep

U kunt bij de gemeente in bezwaar gaan tegen uw WOZ-beschikking. Wordt dat afgewezen, dan kunt u bij de rechter in beroep gaan. Gebruik hiervoor de juiste argumenten:

  • Verkoopgegevens van vergelijkbare woningen in de buurt. Deze kunt u verkrijgen bij het Kadaster
  • Vraag uw gemeente naar uw taxatierapport die heeft geleid tot de WOZ-waardering van uw woning. Daarin vindt u soms bruikbare argumenten voor bezwaar of beroep zoals:

a. Onjuiste gegevens over uw woning (verkeerde inhoud of oppervlaktes, kadastraal nummer klopt niet).

b. Uw woning is volgens u vergeleken met niet-vergelijkbare woningen bij u in de buurt. De woningen zijn bijvoorbeeld groter, hebben een betere ligging of beter uitzicht, zijn beter onderhouden of hebben meer ‘karakteristieke elementen’.

c. Uw woning is niet goed afgebakend. Een deel van de oppervlakte is bijvoorbeeld niet uw eigendom, maar is wel in de waardebepaling meegenomen.

d. U vindt dat bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden met aspecten die uw woning minder waard maken dan verkochte woningen in de buurt. Denk hierbij aan meer overlast van verkeer of een aangrenzend bedrijf, hoge bomen, elektriciteits- of telefoonmasten, asbest, vervuilde grond, bouwkundige gebreken of een erfdienstbaarheid.

Let op: een gemeente mag tijdens de procedure nieuwe vergelijkbare woningen aanvoeren.

5. Maak op tijd bezwaar

Uw bezwaar op de WOZ-beschikking moet binnen een wettelijke termijn van zes weken na ontvangst van de beschikking, bij de gemeente liggen. Het kan zijn dat u meer tijd nodig heeft om voldoende argumenten te verzamelen. Dien dan alvast een zogenaamd pro forma-bezwaar in. Dan krijgt u van de gemeente bericht wanneer het uiteindelijke bezwaar binnen moet zijn.

Vaak gestelde vragen

Voorbeeldbrieven

Burenruzies

Als u er met uw buren niet uit komt

Vaak is het gezellig om buren te hebben. Maar soms lopen de belangen van u en uw buren uiteen. U wilt een schutting plaatsen, de buren denken daar anders over. De buren gaan een uitbouw aan hun huis plaatsen, u bent daar niet blij mee. Of u bent het met uw buren niet eens over de erfgrens tussen uw tuinen. Wie heeft er gelijk?

Vind hieronder meer informatie over hoe het zit in uw situatie.

Online Rechten Checker

Praktische juridische tips

1. Weet wie uw tegenpartij is

Het lijkt eenvoudig: bij een geschil tussen buren zijn ook die buren elkaars tegenpartij. Maar het ligt toch iets anders. Het burenrecht is in principe van toepassing op eigenaren van woningen. Dat is al een belangrijk punt. Want eigenaar en bewoner hoeven niet één en dezelfde persoon te zijn. Soms is dit een woningcorporatie. Bent u eigenaar van een woning naast een woning van een woningcorporatie? Dan moet u in sommige gevallen bij de woningcorporatie aankloppen. Bijvoorbeeld als het over de erfgrens gaat. Maar het kan ook zijn dat het echt gaat om een geschil met de huurder van die woningcorporatie. Dan moet u dus bij de huurder aankloppen. Het burenrecht kan dus in sommige gevallen ook gelden voor huurders. En om het nog wat complexer te maken: soms is de gemeente de eigenaar van een stuk grond naast uw woning. Dan kunnen er weer andere regels gelden, want dat stuk grond heeft een publieke bestemming. Kortom, ga eerst goed na met wie u precies te maken heeft.

2. Let op de plaatselijke verordening in uw gemeente

De wetgever heeft een aantal basisregels voor burenrecht vastgelegd. Bijvoorbeeld over hoogte van schuttingen en afscheidingen. Maar een gemeente mag daar met een algemene plaatselijke verordening (APV) van afwijken. Raadpleeg bij twijfel uw gemeente.

3. Burenrecht is ‘regelend recht’. U mag dus veel zelf afspreken.

Burenrecht is iets heel anders dan bijvoorbeeld strafrecht. Bij dat laatste rechtsgebied mogen burgers niet zelf afspraken maken en de wettelijke regels naar eigen goedvinden aanpassen. Bij burenrecht kan dat tot op zekere hoogte wel. Als u met uw buurman afspreekt dat een boom op minder dan twee meter van een schutting of afscheiding mag staan, dan kan dat. U mag ook samen een zogenaamde dienstbaarheid afspreken. U staat dan bijvoorbeeld toe dat uw buren een aanbouw deels op uw grond zetten. Vaak is het verstandig om zo’n afspraak bij de notaris vast te leggen.

4. Ga eerst in gesprek

Als er tussen buren een geschil dreigt, probeer dan om eerst met elkaar in gesprek te gaan. Mocht het in het uiterste geval tot een gang naar de rechter komen, dan zal ook die het eerst langs deze weg proberen: dat u er samen uitkomt. Dat is vaak de beste weg. Een uitspraak van de rechter kan namelijk wettelijk gezien misschien wel duidelijkheid geven, de onderlinge relatie is dan wel verziekt. Vaak blijkt dat een gesprek al veel kan oplossen. Zeker in geval van hinder.

5. Let op de verjaringsperiode van twintig jaar

Als een bepaalde situatie al meer dan twintig jaar bestaat, dan kan dat alle voorgaande regels overboord zetten. Denk bijvoorbeeld aan een overbouw die, met wederzijds goedvinden, al meer dan twintig jaar deels op de grond van de buren staat. Dan is het niet meer mogelijk om plotseling het stuk grond ‘terug te eisen’. Dat geldt ook voor een boom die mogelijk op een verkeerde plek staat. Na twintig jaar is het recht om verwijdering van de boom te vorderen verjaard.

Vaak gestelde vragen

Huis (ver)kopen

Uw rechten als u een huis koopt of verkoopt

Het is misschien de grootste aankoop of verkoop uit uw leven: een huis. Dan is het wel erg vervelend als juist hier iets misgaat. Er is vaak veel geld mee gemoeid en het gaat altijd gepaard met emotie. Dan helpt het als u weet waar u juridisch staat. En waar u in uw situatie rekening mee kunt houden.

U vindt hieronder informatie over een huis kopen of verkopen.

Online Rechten Checker

Praktische juridische tips

1. Geldt bij koop en verkoop van een huis een mondelinge overeenkomst?

Nee. Die geldt wel bij de aankoop van een roerend goed (‘een ding’), maar niet bij onroerend goed, zoals een huis. De koop is pas gesloten als er handtekeningen gezet zijn.

2. Wat is een voorlopige koopovereenkomst?

Het woord ‘voorlopig’ leidt vaak tot verwarring. Eigenlijk is er gekocht zodra de koopovereenkomst bij de makelaar is getekend. Vaak zijn er ontbindende en/of opschortende voorwaarden opgenomen in de koopovereenkomst op grond waarvan de koper en/of verkoper nog onder de koopovereenkomst uit kunnen komen. Daarom: ‘voorlopig’.

3. Kan ik nog onder een voorlopige koopovereenkomst uit?

Ja, dat kan op twee manieren:

  • Bent u koper, dan heeft u na het tekenen van de overeenkomst drie dagen bedenktijd. Zie ook vraag 4. De drie dagen bedenktijd gelden niet voor de verkoper.
  • Een tweede mogelijkheid: in de overeenkomst staan ontbindende voorwaarden. De meest bekende is: u moet de financiering rond krijgen. Lukt dat niet, dan kan (onder voorwaarden) een beroep worden gedaan op de ontbindende voorwaarde. Een ontbindende voorwaarde kan ook zijn: u koopt wel, maar spreekt af dat u eerst nog met een aannemer het huis bekijkt. U kunt dan afspreken dat u van de koop mag afzien als de aannemerskosten boven een bepaald bedrag uitkomen.

4. Hoeveel bedenktijd heb ik als ik een huis koop?

Drie dagen, waarvan er minimaal twee werkdagen moeten zijn. De bedenktijd gaat lopen zodra u de ondertekende koopakte of een kopie daarvan heeft gekregen. U mag zonder opgaaf van redenen van de koop afzien. Om discussies achteraf te voorkomen is het raadzaam om dit schriftelijk te doen. Bij voorkeur: aangetekend en met een ontvangstbevestiging. Als u een brief stuurt, zorg dan dat deze op tijd bezorgd wordt. U kunt de brief ook zelf brengen en de verkoper laten tekenen voor ontvangst.

5. Wat is een opschortende voorwaarde?

Die wordt vaak gebruikt in koop-/aannemingsovereenkomst bij nieuwbouwwoningen. De aannemer/bouwer zegt daarin als het ware: ‘Ik ga pas bouwen als ik een x-aantal woningen heb verkocht.’ Dat is voor hem de voorwaarde om van start te gaan. Tot de start van de bouw is de koopovereenkomst dan opgeschort. Let op: de aannemer/bouwer mag eenzijdig besluiten toch te gaan bouwen als er minder woningen zijn verkocht. Ook dan gaat de koopovereenkomst lopen.

6. Wat is een onbekendheidsclausule?

Deze kan in de koopovereenkomst worden opgenomen als u een huis verkoopt waarin u zelf niet gewoond heeft. Bijvoorbeeld: u heeft het huis geërfd. U bent dan dus onbekend met de mogelijke gebreken van de woning. De koper moet nu goed gebruikmaken van zijn of haar onderzoeksplicht.

7. Wat is een ouderdomsclausule?

Naarmate een huis ouder wordt, neemt de kans op verborgen gebreken toe. Om de verkoper beter te beschermen, kan in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule worden opgenomen. Als koper aanvaardt u dus extra risico. U kunt minder snel met succes aan de bel trekken als er gebreken zijn.

Video: jurist aan het woord

Vaak gestelde vragen

Voorbeeldbrieven

Aardbeving

U heeft schade aan uw woning als gevolg van een aardbeving.

Er kan best veel komen kijken bij het betaald krijgen van uw schade en waardevermindering aan uw woning. Dat geldt ook bij het krijgen van een schadevergoeding voor smartengeld en verstoring van uw woongenot. Wat is mogelijk en waar moet u op letten? Wat moet u eigenlijk doen en bij wie moet u zijn?

U vindt hieronder informatie over hoe het zit.

Schade aan woning - Vaak gestelde vragen

Waardevermindering - Vaak gestelde vragen

Smartengeld en verstoring van uw woongenot – Vaak gestelde vragen

Afdrukken